10년차면 연봉 2억이라는데 …어떤 전문직이길래

1차 합격률 40%에서 올해 20%대로 ‘뚝'
금융권, 공기업 등 진출 다양해
상위 25% 평균 소득 약 9000만원

우리 동네의 땅값은 어떤 기준으로 평가되고 가격이 책정되는 걸까요? 소비자가격이라도 있으면 좋으련만, 정확한 시세를 알 길 없는 담보물과 희소 물건들의 가치는 또 어떻게 매길까요? 보는 사람마다, 이해관계자의 사정에 따라 들쭉날쭉한 가치를 제3자 입장에서 공정하게 가치를 평가하는 이들이 있습니다. 감정평가사라고 하지요.

감정평가사란 토지나 건물 같은 부동산, 영업권, 주식, 기업가치, 자동차, 항공기 등의 가치를평가하고 가격을 결정하는 전문 직업인을 말합니다. 우리가 흔히 아는 감정평가사의 업무는 부동산 가치를 매기는 것입니다. 공산품과 같은 일반 재화의 가격은 어딜가나 비슷해 가치 평가에 큰 어려움이 없지만 부동산 가격과 가치는 평가하기 쉽지 않습니다. 이때 전문가의 판단으로 ‘이거는 얼마다’라고 가격을 제시하는 게 감정평가사가 하는 일입니다. 부동산에 관심이 쏠리면서 감정평가사란 직업 인기도 높아지고 있습니다.

감정평가사 인기는 시험 지원자 수가 큰 폭으로 증가한 것에서도 알 수 있습니다. 2017년에는 1683명이 1차시험에 도전했습니다. 이어 2018년 1711명, 2019년 2130명, 2020년 2535명, 2021년 4019명 등으로 꾸준히 증가하고 있습니다. 지원자가 대폭 증가하면서 앞으로도 경쟁이 한층 치열해질 것으로 보입니다. 왜 이렇게 하고 싶어하는 사람들이 많아졌을까요?

◇평균 상위 25% 약 9000만원, 정년 70세

한국고용정보원 워크넷에 따르면, 감정평가사의 연봉은 상위 25%가 8948만원입니다. 중위 50%는 6804만원, 하위 25%는 5835만원입니다. 일반적인 회사원에 비하면 상대적으로 높은 편이죠. 경력이 쌓이면 본인의 영업 능력에 따라서 금액 상한은 의미가 없을 정도로 벌 수도 있습니다. 업계 관계자들에 따르면 10년차 정도 되는 감정평가사들은 연봉은 2억원 안팎이라고 합니다. 대형 감정평가법인에서 근무하는 경우 정년이 만 65세에서 70세 사이인 것도 장점입니다.

그럼 감정평가는 어떻게 하는 걸까요? 감정평가는 감정계획을 수립하고 사전조사와 현장조사 과정을 거칩니다. 감정평가 의뢰를 받으면 대상물건과 감정평가 목적, 기준시점, 평가조건 등 기본 사항들을 확정하고 세부 계획을 수립합니다. 그리고 현장조사에 나섭니다. 현장 조사를 할 때는 실제와 공적장부가 동일한지, 권리관계는 어떤지 등을 확인합니다. 평가물건 가치에 영향을 주는 요인도 확인합니다. 이런 것들을 가치 형성 요인이라 하는데, 예를들면 사회?경제적 요인이나 다른 지역과 구별되는 특징들이 있습니다. 이런 것들을 모두 포함해 평가하고 난 뒤 평가 시점 차이를 고려하고 보정을 합니다.

감정평가사는 매년 공시되는 토지 조사와 평가 업무도 담당합니다. 표준지공시지가를 말하는 겁니다. 표준지공시지가는 각 토지를 평가하는 기준이 되는 거죠. 표준지공시지가는 보상과 과세, 기초연금 등 정부의 정책수행을 위한 중요한 행정 기초자료로도 활용됩니다. 또 감정평가사는 대출에 대한 담보물건의 경제적 가치도 평가합니다. 금융기관과 신탁회사, 보험회사 등이 활용합니다. 이런 담보 감정평가는 국가 금융정책은 물론 국가 경제 전반에 큰 영향을 주고 있습니다.

감정평가사는 단순 업무를 반복하지 않고 늘 새로운 업무를 해야 합니다. 물건을 실제로 가서 확인해야 하기 때문에 외근이 많습니다. 때문에 운전을 할 줄 알아야 업무를 하기 좋다고 합니다. 대부분 시간을 전국 각지 현장에 나가서 보냅니다. 또 독립적으로 일하는 게 매력이라고 하는데요, 유튜브에 출연한 박은정 감정평가사는 “자율성이 있고, 프로젝트 하나하나를 내 의사나 판단에 따라 독립적으로 처리할 수 있어서 매력적”이라며 “어느정도 경력이 쌓이면 내가 하는만큼 벌 수 있다”고 말했습니다. 부동산 가치가 오르면 수수료 또한 오르는 구조라 감정평가사는 직업적으로 전망이 밝아보입니다.

감정평가사 자격증을 따면 어디에서 일을 할까요. 가장 많이 가는 쪽은 감정평가법인입니다. 최근에는 개인사업체나 법인에서 자산운용업체, 부동산컨설팅회사, 자산운용사, 보험회사로 활동 영역이 더 확대됐습니다. 한국감정원이나 금융기관, 공기업, 감사원, 국토교통부 산하 공공기관에서도 일합니다. 사기업에서 부동산 관련 업무를 전담에서 하기도 합니다. 은행에서 전문 계약직이 되어 담보물을 심사하거나 은행 직원을 교육을 하는 경우도 있습니다. 

◇어떤 시험을 거쳐야 하나

한국산업인력공단에서 시행하는 감정평가사 자격시험 1차, 2차 시험에 합격해야 합니다. 그 후 1년 이상의 실무수습을 마치는 것이 일반적인 과정입니다. 1차 시험은 민법, 경제학, 회계학, 부동산학,
감정평가 관계 법규로 객관식으로 진행됩니다. 2차는 실무, 이론 법규가 논술형으로 진행됩니다. 부동산과 관련된 전공을 하지 않았다 하더라도 괜찮습니다. 현역에선 어문계열, 상경계열, 이공계열 다양한 전공을 가진 사람들이 일하고 있습니다. 다만 감정대상과 관련된 대학의 관련학과를 전공하면 시험 공부를 준비할 때 낯설지 않다는 장점이 있습니다. 예컨대 법학, 경제학, 부동산학, 도시학, 회계학 등을 전공하면 감정평가사 자격 시험에 도움이 됩니다. 이공계열에서는 도시공학이나 건축공학을 전공한 사람들이 많이 준비합니다. 인문계열에서는 경제학을 전공한 사람들도 많습니다. 

◇합격률 40%선에서 점점 내려가…올해는 24.8%

한국산업인력공단이 발표한 결과 2022년 감정평가사 1차시험 합격률이 36.87%에서 24.8%로 뚝 떨어졌습니다. 3642명이 응시해서 877명이 합격한 것인데요. 2021년에는 1차 시험에서 3176명 응시해 1171명이 합격했습니다. 올해는 작년에 비해 응시인원이 크게 늘었지만 합격자가 294명이나 줄었습니다. 특히 평균 80점 이상의 고득점자가 지난해에는 5.7%였으나 올해는 단 한 명도 없습니다. 70점 이상 득점자도 34%에서 30.6%로 감소했습니다.

최근 5년간 감정평가사 1차시험 합격자 수와 합격률 등을 살펴보면 2017년 40.64%(1432명 응시, 582명 합격), 2018년 34.18%(1394명 응시, 548명 합격), 2019년 44.28%(1766명 응시, 782명 합격)하고 있습니다. 

합격률이 크게 낮아진 이유는 올해 1차 시험이 너무 어려웠기 때문이라고 전문가들은 분석합니다. 실제로 올해 회계학의 경우 응시자 절반 이상이 과락한 것으로 나타났습니다. 과목별 채점결과를 보면 회계학에서는 응시자의 과락률이 54.31%에 달했습니다. 지난해 회계학 과락률이 35.07%였던 것을 감안하면 크게 높아진 수치입니다.  평균점수는 38.33점으로 전년보다 7.55점 하락했습니다. 정년도 길고 소득도 높은 전문직으로서 인기가 많은 감정평가사 좋은 만큼 되는 길은 쉽지 않아 보입니다.